冯仑：后开发时代的房地产展望

　　1月15日上午，华本企业家线上迎新春联谊会成功举办。

　　本次会议以“回顾2021，展望2022”为主题，邀请了130多为华本企业家线上“云相聚”，从宏观到微观，从战略到战术，从行业到企业，共同探讨未来发展。

　　会议中，御风集团董事长、华本荣誉理事长冯仑发表《后开发时代的房地产展望》的主题演讲。

　　冯仑董事长表示，后开发时代，是用硬着陆的方式进行转型。影响房地产市场从开发时代转变到后开发时代过程异常震荡的四大因素：

　　其一，市场因素。由于经济的发展、人口的减速增长、城市化达到了一定的水平，使整个市场逐渐的减量。

　　其二，政策因素。短期政策调控非常频繁，且难以预测。

　　其三，体制因素。房住不炒的制度安排，将会使房地产的商品化属性和投资属性减少。这样一来，未来住宅的增量一定会受到限制。

　　其四，疫情因素。一些商业场所的关闭，短期的人口流动等原因使房屋的销售受到巨大的影响。

　　接下来，冯仑董事长与大家分享了几点后开发时代，自己的观察与判断。

　　一、后开发时代需要关注的类型和区域

　　后开发时代，进入到了一个资产管理和运营的时代。要做以资产管理和运营为核心的空间服务商，有七个方向和十个城市值得大家关注。

　　除住宅以外的七个方向包括：办公、商业、旅游、教育研发、物流仓储、医疗健康和政府的物业。其中智能化的物流仓储和医疗健康是最被看好的两个方向。

　　由于后开发时代对城市经济的聚集度、成长性，人口的聚集度都有十分强烈的依赖，所以从整个中国经济的发展来看，有10-15个城市较为适合，包括北上、广深珠、江浙沪、川渝等。

　　二、如何做后开发时代的能力建设

　　后开发时代，要高度依赖于科技来实施运营和管理。科技在运营和管理中有三个作用：1.引流。2.聚客。3.提高效率。

　　后开发时代，做空间的运营和管理时，空间的面积不再是障碍。到底能做多少生意，不是面积越大生意越好，而是对科技的运用。商业模式和服务方法越先进，越能够与客户有直接的联系，客户有粘性，空间的运营效率才能提高。

　　三、后开发时代，可以关注存量资产

　　存量资产可以分为两个方面，一方面是政府的，一方面是民间的。政府方面较为重视长期利益，在短期内可以给出较好的条件，让企业有机会去运营、盘活项目。

　　而民营方面，许多企业不愿房企短期利益，容易陷入资产幻觉，所以在后开发时代发展业务，与民营企业合作比较困难。如果会运营，政府的存量资产是非常好的合作机会，将会有很大的发展空间。

　　四、民营企业必须要有“手艺”

　　后开发时代，做商用不动产的运营和管理时，很大程度要依赖于资本和金融。这种现象导致了两极分化的市场，一级是掌握钱的，另一级是有“手艺”的。

　　民营的地产公司必须要有“手艺”，这个“手艺”包括对物业的选择、空间的理解等。在后开发时代，民营企业做资产管理和运营，唯一的杠杆是个人的能力，是科技杠杆和观念杠杆，而不是财务杠杆。

　　五、科技在空间上的应用

　　科技在未来的空间建设、管理应用和效率提升方面越来越重要。除了引流、聚客及成交的作用之外，便捷、舒适、高效的作用也十分重要。

　　现在元宇宙也好，甚至到火星，这些想象的房地产，都在发生与科技相关的一些观念的改变。

　　冯仑董事长认为，后开发时代，我们对科技的依赖程度将会越来越高，对空间质量的要求也越来越高。其中，空间质量提升的两个标志，一是智能化，二是健康，这都是未来需要关注的重点。

　　此外，我们距发达国家水平还有很大的发展空间，所以房地产行业应该是一个值得我们坚守的行业。我们应该改变自己，聚焦我们在后开发时代的能力，一起把事业发展的越来越好。