徐颖：凛冬已过，春天可期 ——2022不动产行业新未来

 

 

　　1月15日上午，华本企业家线上迎新春联谊会成功举办。

 

　　本次会议以“回顾2021，展望2022”为主题，邀请了130多为华本企业家线上“云相聚”，从宏观到微观，从战略到战术，从行业到企业，共同探讨未来发展。

 

　　会议中，明源地产研究院院长徐颖发表《凛冬已过，春天可期 ——2022不动产行业新未来》的主题演讲。

 

　　一、宏观环境变化

 

　　宏观经济：

 

　　1.全球疫情形势蔓延加剧，全球经济遭受持续冲击。

 

　　2.国内的GDP指标、各类结构化指标下滑明显。

 

　　3.居民的收入大幅下滑，导致各地法拍房大幅增加，弃房断供现象激增。

 

　　地产将迎来至暗反弹时刻：

 

　　1.疫情拐点

 

　　本轮疫情虽传播性强但毒性较弱，随着特效药的获批，将呈现出明显的拐点。

 

　　2.政策利好

 

　　近期多项利好政策出台，强调房地产的“良性循环”，利好未来地产发展。高层也明确表态，房地产是支柱产业，地产仍是中国经济转型升级，包括我们实现共同富裕的基础。

 

　　在短期内，经济对于地产行业的依赖度还会短暂的加大;从长期来讲，这个占比应该会下降。值得注意的是，占比下降不意味着总量下降。有可能是中国的经济总量还会持续扩大，如果我们维持住地产行业的总量，虽然占比是下降的，但是总量并没有下降，这样的调控应该是未来我们整个行业需要重点关注的一个大方向。

 

　　3.市场好转

 

　　从市场层面看，土地端、需求端、投资端与去年同期相比，虽然还是不太乐观，但是相比前面几个月，是基本上都已经在改善的。

 

　　徐颖院长认为，国家对地产的调控并非一刀切，而是区分类别。对于透支未来的经济发展模式，要坚决予以取缔;对于推动社会实现共同富裕、实现美好生活的发展模式，要鼓励扶持。

 

　　二、地产行业的形势

 

　　从国家统计局公布的数据来看。2021年相比2020年，全年市场总量有5%的增长，这得益于上半年的快速增长。

 

　　对于2022年的市场，徐颖院长预判总量将与2021年基本持平，正负不超过3%，且大概率是正的。市场会有先抑后扬的趋势，预计3月份是分水岭，这取决于政策的强度。

 

　　随后，徐颖院长从四个维度为大家分析地产行业的发展趋势。

 

　　1.销售规模

 

　　房企目标完成率不到90%，远低于往年的目标达成度。但一些典型央国企和稳健型民企的销售总量，与去年同期相比均有不同程度的增长。

 

　　2.土地市场

 

　　从土地市场来看，2021年的供应量和成交量相比去年是双降的。但是从2021年全年的数据来看，从11月份开始已经出现显著的反弹，年末有翘尾的趋势。

 

　　3.房企融资

 

　　只靠销售规模的增长来提升整个集团信用的评级，将会成为过去式;只有通过稳健经营做大集团资产的企业， 才会有地产规模的增长。

 

　　4.竞争格局

 

　　未来，有四类典型企业将会获得长足发展：

 

　　(1)多产业布局的央国企

　　(2)有资源的城投平台类企业

　　(3)稳健经营的民企

　　(4)在本地深耕的、有产品口碑的民企

 

　　三、地产企业未来的应对

 

　　地产行业发展到现在，走过了四个红利阶段，从土地红利，到产品红利，到资本红利，再到现在的管理及数字化红利。徐颖院长认为，未来企业需依靠经营管理能力来获得企业增长，且企业的核心竞争力一定是产品+管理+数字化红利。

 

　　对于地产企业当下的核心应对策略，徐颖院长认为有四个关键词：1.去化回款。2.压降成本。3.关注政策。4.伺机而动。

 

　　未来发展方向

 

　　从中长期的角度来看，接下来房企的发展方向应聚焦为“4+2”。

 

　　其中“4”包括：

 

　　1.战略升维

 

　　对于地产企业而言，要尽快从地产主业向第二赛道跨越，孵化孕育第二产业，并实现地产与产业的协同。

　　2.降本增效

 

　　房地产精细化管控，应对标造船类制造业。

 

　　3.区域精耕

 

　　逆全国化布局，区域精耕成主流。

 

　　4.客研回归

 

　　回归客户研究、客户细分，深化产品研究。

 

　　“2”包括两个支撑：

 

　　1. 组织变革

 

　　精兵简政、做透区域、管理提升，数字化转型支撑组织提效。

 

　　2. 资源整合

 

　　国民企合作、抱团取暖、并购整合。

 

　　徐颖院长表示，地产行业的内在逻辑已发生翻天覆地的变化：

 

　　1.从以前的无序增长，转变为现在的有序增长。

 

　　2.以前是一个以投资为主的逻辑，未来要回归到以产品为核心的逻辑。

 

　　3.从以前的资本红利，发展为现在的管理红利。

 

　　4.以前是住宅为王，未来产业如何与主业产生协同效益，构筑新的核心竞争力，是发展的大方向。

 

　　整体而言，地产行业还是有很大发展空间的。