徐颖:凛冬已过,春天可期 ——2022不动产行业新未来


1月15日上午,华本企业家线上迎新春联谊会成功举办。
本次会议以“回顾2021,展望2022”为主题,邀请了130多为华本企业家线上“云相聚”,从宏观到微观,从战略到战术,从行业到企业,共同探讨未来发展。
会议中,明源地产研究院院长徐颖发表《凛冬已过,春天可期 ——2022不动产行业新未来》的主题演讲。
一、宏观环境变化
宏观经济:
1.全球疫情形势蔓延加剧,全球经济遭受持续冲击。
2.国内的GDP指标、各类结构化指标下滑明显。
3.居民的收入大幅下滑,导致各地法拍房大幅增加,弃房断供现象激增。
地产将迎来至暗反弹时刻:
1.疫情拐点
本轮疫情虽传播性强但毒性较弱,随着特效药的获批,将呈现出明显的拐点。
2.政策利好
近期多项利好政策出台,强调房地产的“良性循环”,利好未来地产发展。高层也明确表态,房地产是支柱产业,地产仍是中国经济转型升级,包括我们实现共同富裕的基础。
在短期内,经济对于地产行业的依赖度还会短暂的加大;从长期来讲,这个占比应该会下降。值得注意的是,占比下降不意味着总量下降。有可能是中国的经济总量还会持续扩大,如果我们维持住地产行业的总量,虽然占比是下降的,但是总量并没有下降,这样的调控应该是未来我们整个行业需要重点关注的一个大方向。
3.市场好转
从市场层面看,土地端、需求端、投资端与去年同期相比,虽然还是不太乐观,但是相比前面几个月,是基本上都已经在改善的。
徐颖院长认为,国家对地产的调控并非一刀切,而是区分类别。对于透支未来的经济发展模式,要坚决予以取缔;对于推动社会实现共同富裕、实现美好生活的发展模式,要鼓励扶持。
二、地产行业的形势
从国家统计局公布的数据来看。2021年相比2020年,全年市场总量有5%的增长,这得益于上半年的快速增长。
对于2022年的市场,徐颖院长预判总量将与2021年基本持平,正负不超过3%,且大概率是正的。市场会有先抑后扬的趋势,预计3月份是分水岭,这取决于政策的强度。
随后,徐颖院长从四个维度为大家分析地产行业的发展趋势。
1.销售规模
房企目标完成率不到90%,远低于往年的目标达成度。但一些典型央国企和稳健型民企的销售总量,与去年同期相比均有不同程度的增长。
2.土地市场
从土地市场来看,2021年的供应量和成交量相比去年是双降的。但是从2021年全年的数据来看,从11月份开始已经出现显著的反弹,年末有翘尾的趋势。
3.房企融资
只靠销售规模的增长来提升整个集团信用的评级,将会成为过去式;只有通过稳健经营做大集团资产的企业, 才会有地产规模的增长。
4.竞争格局
未来,有四类典型企业将会获得长足发展:
(1)多产业布局的央国企
(2)有资源的城投平台类企业
(3)稳健经营的民企
(4)在本地深耕的、有产品口碑的民企
三、地产企业未来的应对
地产行业发展到现在,走过了四个红利阶段,从土地红利,到产品红利,到资本红利,再到现在的管理及数字化红利。徐颖院长认为,未来企业需依靠经营管理能力来获得企业增长,且企业的核心竞争力一定是产品+管理+数字化红利。
对于地产企业当下的核心应对策略,徐颖院长认为有四个关键词:1.去化回款。2.压降成本。3.关注政策。4.伺机而动。
未来发展方向
从中长期的角度来看,接下来房企的发展方向应聚焦为“4+2”。
其中“4”包括:
1.战略升维
对于地产企业而言,要尽快从地产主业向第二赛道跨越,孵化孕育第二产业,并实现地产与产业的协同。
2.降本增效
房地产精细化管控,应对标造船类制造业。
3.区域精耕
逆全国化布局,区域精耕成主流。
4.客研回归
回归客户研究、客户细分,深化产品研究。
“2”包括两个支撑:
1. 组织变革
精兵简政、做透区域、管理提升,数字化转型支撑组织提效。
2. 资源整合
国民企合作、抱团取暖、并购整合。
徐颖院长表示,地产行业的内在逻辑已发生翻天覆地的变化:
1.从以前的无序增长,转变为现在的有序增长。
2.以前是一个以投资为主的逻辑,未来要回归到以产品为核心的逻辑。
3.从以前的资本红利,发展为现在的管理红利。
4.以前是住宅为王,未来产业如何与主业产生协同效益,构筑新的核心竞争力,是发展的大方向。
整体而言,地产行业还是有很大发展空间的。

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