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徐颖:凛冬已过,春天可期 ——2022不动产行业新未来

作者:
华本君
来源:
华本企业家俱乐部
发布时间:
2022/01/19
浏览量

  

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  1月15日上午,华本企业家线上迎新春联谊会成功举办。

  本次会议以“回顾2021,展望2022”为主题,邀请了130多为华本企业家线上“云相聚”,从宏观到微观,从战略到战术,从行业到企业,共同探讨未来发展。

  会议中,明源地产研究院院长徐颖发表《凛冬已过,春天可期 ——2022不动产行业新未来》的主题演讲。

  一、宏观环境变化

  宏观经济:

  1.全球疫情形势蔓延加剧,全球经济遭受持续冲击。

  2.国内的GDP指标、各类结构化指标下滑明显。

  3.居民的收入大幅下滑,导致各地法拍房大幅增加,弃房断供现象激增。

  地产将迎来至暗反弹时刻:

  1.疫情拐点

  本轮疫情虽传播性强但毒性较弱,随着特效药的获批,将呈现出明显的拐点。

  2.政策利好

  近期多项利好政策出台,强调房地产的“良性循环”,利好未来地产发展。高层也明确表态,房地产是支柱产业,地产仍是中国经济转型升级,包括我们实现共同富裕的基础。

  在短期内,经济对于地产行业的依赖度还会短暂的加大;从长期来讲,这个占比应该会下降。值得注意的是,占比下降不意味着总量下降。有可能是中国的经济总量还会持续扩大,如果我们维持住地产行业的总量,虽然占比是下降的,但是总量并没有下降,这样的调控应该是未来我们整个行业需要重点关注的一个大方向。

  3.市场好转

  从市场层面看,土地端、需求端、投资端与去年同期相比,虽然还是不太乐观,但是相比前面几个月,是基本上都已经在改善的。

  徐颖院长认为,国家对地产的调控并非一刀切,而是区分类别。对于透支未来的经济发展模式,要坚决予以取缔;对于推动社会实现共同富裕、实现美好生活的发展模式,要鼓励扶持。

  二、地产行业的形势

  从国家统计局公布的数据来看。2021年相比2020年,全年市场总量有5%的增长,这得益于上半年的快速增长。

  对于2022年的市场,徐颖院长预判总量将与2021年基本持平,正负不超过3%,且大概率是正的。市场会有先抑后扬的趋势,预计3月份是分水岭,这取决于政策的强度。

  随后,徐颖院长从四个维度为大家分析地产行业的发展趋势。

  1.销售规模

  房企目标完成率不到90%,远低于往年的目标达成度。但一些典型央国企和稳健型民企的销售总量,与去年同期相比均有不同程度的增长。

  2.土地市场

  从土地市场来看,2021年的供应量和成交量相比去年是双降的。但是从2021年全年的数据来看,从11月份开始已经出现显著的反弹,年末有翘尾的趋势。

  3.房企融资

  只靠销售规模的增长来提升整个集团信用的评级,将会成为过去式;只有通过稳健经营做大集团资产的企业, 才会有地产规模的增长。

  4.竞争格局

  未来,有四类典型企业将会获得长足发展:

  (1)多产业布局的央国企

  (2)有资源的城投平台类企业

  (3)稳健经营的民企

  (4)在本地深耕的、有产品口碑的民企

  三、地产企业未来的应对

  地产行业发展到现在,走过了四个红利阶段,从土地红利,到产品红利,到资本红利,再到现在的管理及数字化红利。徐颖院长认为,未来企业需依靠经营管理能力来获得企业增长,且企业的核心竞争力一定是产品+管理+数字化红利。

  对于地产企业当下的核心应对策略,徐颖院长认为有四个关键词:1.去化回款。2.压降成本。3.关注政策。4.伺机而动。

  未来发展方向

  从中长期的角度来看,接下来房企的发展方向应聚焦为“4+2”。

  其中“4”包括:

  1.战略升维

  对于地产企业而言,要尽快从地产主业向第二赛道跨越,孵化孕育第二产业,并实现地产与产业的协同。

  2.降本增效

  房地产精细化管控,应对标造船类制造业。

  3.区域精耕

  逆全国化布局,区域精耕成主流。

  4.客研回归

  回归客户研究、客户细分,深化产品研究。

  “2”包括两个支撑:

  1. 组织变革

  精兵简政、做透区域、管理提升,数字化转型支撑组织提效。

  2. 资源整合

  国民企合作、抱团取暖、并购整合。

 

  徐颖院长表示,地产行业的内在逻辑已发生翻天覆地的变化:

  1.从以前的无序增长,转变为现在的有序增长。

  2.以前是一个以投资为主的逻辑,未来要回归到以产品为核心的逻辑。

  3.从以前的资本红利,发展为现在的管理红利。

  4.以前是住宅为王,未来产业如何与主业产生协同效益,构筑新的核心竞争力,是发展的大方向。

  整体而言,地产行业还是有很大发展空间的。

  

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