鼠去牛来辞旧岁，龙飞风舞庆明时。1月30日上午，华本企业家俱乐部主办的“2021华本企业家线上新春联谊会”成功举行。活动邀请了御风集团董事长冯仑、优客工场创始人兼董事长毛大庆、途家及斯维登集团联合创始人罗军、中国房地产数据研究院执行院长陈晟、绿宸控股集团董事长马超、中信建发董事长马哲刚、利世控股董事长李中子、明源云集团董事长高宇、诸葛找房董事长苏伟杰、炫城集团董事长倪星舟、中农联控股董事长洪宇、龙驰控股董事长吴桂芳、华本投资总裁李文明等100多位华本企业家线上一起喜迎新春，共同回顾2020，展望2021。

做后开发时代的“前浪”

　　一、 正在加快的已经进入到后开发时代

　　从2019年开始，开发类的房地产公司压力越来越大，快周转模式也遇到非常大的挑战，债务管控对这个模式给予更严格的要求，不断出现房地产公司暴雷现象。物业和物业服务相关公司以超高估值排队上市。

　　与科技相关的房地产科技公司，像明源云、贝壳等等这些公司都迎来一个特别好的发展时期。一个非常重要的变化就是谁在过好日子，谁在过苦日子。

　　外资在境内对于整体运营中物业的并购不断，这些大宗物业买卖不再是过去的开发项目，而是运营中高质量商业不动产。这些迹象表明大的公司都在建立自己的直销团队和科技团队，以及把服务放在最重要的位置。

　　二、我们为什么进入后开发时代?

　　后开发时代重点围绕着资产运营和管理来创造价值，而不是简单通过开发销售来获利润，叫开发利润。开发时代，主要做住宅，围绕着规模、成本、速度去竞争。后开发时代，主要做住宅以外的产品，围绕着运营和资产管理来竞争。

　　那么所谓运营，例如开发商做10万平米的购物中心收入不超过10亿人民币，但是薇娅在3万平米空间创造了200亿的营收，这叫做运营空间效率差别。

　　开发商在后开发时代应该是导演加制片，是空间的导演，整个地产行业都面临转型，应该围绕别人的行为来打造空间、提供空间服务。

　　三、后开发时代的核心竞争力

　　后开发时代的竞争力将会聚焦在产品、品牌、信用、人才、管理和科技等方面，有两三个方面很精通就能活的很好。极致打造好空间产品，让空间产品不仅安全、便捷、舒适，更重要的是给客人提供高效服务，让客人在这里做生意还很高效。

　　四、营商环境进入了一个四全社会

　　营商环境发生了很大变化，就是透明化，我们现在进入了一个四全社会，叫全透明、全留痕、全信用、全追责。所以把产品要打造好就更重要，信用品牌价值也会更重要，能够帮客户用技术手段提供绩效更重要。 进入了后开发时代，需要更好的产品、信用、人才、管理、技术和空间健康服务。这些都做对了，那么未来在后开发时代所有的企业仍然能够像开发时代一样，找到自己新的发展优势。同时也提供更好的产品，让自己的企业能够在后开发时代仍然可持续、可竞争，而且能够取得更好的一个成绩。

创新消费业态，助力城市更新

　　共享办公2020年实际上我们在两个板块取得了很好的成绩，一是优客工场纳斯达克的成功上市，二是轻资产管理、SAAS运营上取得了进步。疫情之后，联合办公的用户和楼宇托管将有巨大增长。

　　办公资产未来需要专业化的运营商。疫情以后越来越多的企业开始弹性办公和使用带有服务的办公室;很多新写字楼在其中定制两三层联合办公场所，也是挺有意思的方式。

　　推广楼宇服务SaaS平台和SaaS系统，我们共有四个系统来帮助企业进行智能化对接，包括数据上传、客单管理、数据沉淀和数据分析。还和卫健委合作，使用楼宇扫码进行数据归集和分析的行踪管理。 城市更新城市改造和文物建筑的再利用，如念念情侣南阳共享际已经做到大众点评第一名，成了国内比较有代表性的戏剧社区和戏剧演出社群集群。一方面在做城市既有建筑物的小型综合体整理，另一方面孵化和集结一批文创IP，在平台上为未来更多的商业地产进行改良和植入做准备。 资本市场国际资本市场对共享办公和敏捷办公服务商具有着强烈的兴趣，城市不动产未来会发生比较大的变革和改良，涉及工作和工作方式的改良。共享办公领域增长速度很快，轻资产和资产管理运营变成很好的资本合作伙伴，运营的价值会越来越明显。

文旅复兴，非标住宿的新价值时代

　　疫情是对于我们生存模式，商业模式，学习、工作、娱乐方式的一次大变革，人类每次经历挑战都会有全新的成长，住宿业运营为核心公司面临最大的挑战，罗军董事长通过以下几个方面进行分享：

　　1、模式的价值：疫情之下，差异化经济模型更显核心竞争优势。

　　成本最低：复用房屋空余时间，资产保值优先分享社会：资源整合闲置资产+服务能力社交体验：有故事的房间叠加社交分享功能经济下行，分享的机遇：资源碎片、高性价比、情感连接

　　2、创新的价值：疫情之下，守正是基础，创新是未来。

　　多元获房能力、安心防控保障、高效运营SOP、领先IT系统

　　短期看报复性增长可能性为零;中期看黑天鹅频现，警惕疫情次生灾害;长期看恢复性增长一定存在，疫情倒逼创新，将带来社会及行业的剧烈改变。

　　3、坚持的价值统一的服务策略，一致的用户体验。

　　4、坚持价值，值得信任全球顶级战略股东及投资机构背书。

五道红线下的开发商金融稳定策略

　　展望2021年，面对房企融资“三道红线”和银行信贷的“两道红线”，面对万亿负债的集中到期，房企资金链不容乐观，降杠杆、降负债将成为房企贯穿全年的主旋律。陈晟院长用非常详实的数据系统给各位企业家解读了五条红线以及应对之策及宝贵建议：

　　房地产金融的长效机制，是在房地产调控的四梁八柱范围之内，主要分为住房、土地、财税、金融、投资立法、市场和保障。现在流向房地产，包括非标、银行、基金、信托等等所有的资金总量，大概是在75万亿左右，总量是不超过90万亿。

　　五道红线的情况下，假黑马、假明星开始限行，弯道难以超车，监管明确提出关注房企真实的投资能力。

　　管理能力，能够有效的迎合我们的行业生态;要强调变现率和收益率;要强调利润跟周转的经营匹配;要适度留出足够的空间，资金不能用量过度。

　　融资结构越简单越好，而不是越复杂越好，认为复杂的就有问题，结构简单化，经营要本质化，既要追求利润更要追求效果。

　　十四五规划要求做高质量的产业发展、高品质人民生活、政府高效能治理，这三个高实质上对我们房地产企业提出了同样的要求。

　　高宇董事长分享了在上市前做了大量的线上路演，与全球主流投资机构进行了广泛的交流;海外投资人普遍长期看好中国房地产行业，都非常有信心;数字化地产科技才进入房企战略层视野，大幕也才刚刚拉开;数字科技企业与华本企业家俱乐部优势互补可以很快的打开局面。