2020年，一场突如其来的疫情把物业服务人员推到了台前。从社区到办公写字楼，从医院到交通枢纽，物业服务人员激流勇进，勇挑重担!经历疫情大考，物业服务行业发展到了再审视和再定位的阶段。近年来，物业服务企业上市热潮持续不断，资本涌动背后，物业服务行业越来越被看好。尤其是经历疫情大考，物业服务的价值进一步凸显。物业服务行业如何实现全面升级?从资本角度看疫情后物业服务的价值?
华本企业家俱乐部6月27日举办企业家线上沙龙第十三期，邀请了碧桂园服务集团执行董事兼总裁李长江、中指物业事业部副总经理牛晓娟、金钟集团董事长钟训勇、鑫苑中国董事崔勇、康桥物业董事长戴卫、和泓物业执行董事兼总裁王文浩、华本投资董事长李文明等100余位企业家参加，与会嘉宾围绕“疫后的新物业服务—创新与变革”共同探讨。
以下为嘉宾精彩观点撷取，全文4300字，阅读需8分钟
一
领航疫后新物业服务，让服务成就美好生活
疫情是行业“试金石”物业服务挑战空前
有哪些挑战呢?考验我们的应急能力，考验我们的服务能力，考验我们运营成本的能力。
除了挑战以外，还有更多的是机遇，比如专业的服务价值得到进一步彰显、增值服务会进一步常态化，智能化升级势在必行。与之带来的也是行业新一轮的洗牌，服务做不好，特别是在疫情期间，做的不好的小区和物业公司，可能就会受到业主的诟病。
机遇留给有准备的人保持战略定力，方能决胜千里
碧桂园物业从服务的角度，强调大物业管理要大社区服务，我们致力于成为国际领先的新物业服务集团。通过大物业管理和大社区服务，双轮驱动去实现我们走向更好的未来。
以四个“新”标准构建企业的内生增长力
01新服务从社区到城市，服务内涵与外延不断升级
一切以业主为中心，跑步服务、微笑服务、专业服务这一些都仅仅是围绕中心去开展的。碧桂园服务将面向业主生活的服务空间、社区之外的城市服务、物业服务同行的“智慧大脑”建设等，持续推进智慧物业的纵深发展，谋求更多的可能性。
02新价值以业主需求为中心，实现物业服务价值延伸
企业的多元价值，让服务得到进一步加强。围绕业主家庭成长周期、房产价值周期、社区成熟发展周期，构建以资产为核心、以人为核心的服务，实现业主全周期的社区生活服务，多板块增值服务全域全时覆盖，提供更美好的居住体验。
03新生态资源协同，营造合作共赢的社区新生态
商业模式要新，用新的商业模式去实现业主、客户更大的价值。我们围绕业主家庭成长周期、房产价值周期、社区成熟发展周期，构建以资产为核心、以人为核心的服务，实现业主全周期的社区生活服务，多板块增值服务全域全时覆盖，提供更美好的居住体验。
04新科技AI、5G等全方位赋能打造现代化新科技社区
通过科技的赋能去完善我们服务的手段，改进我们服务的工具，实现数字化的管理。多元合作，实现“物联网+5G+AI”创新驱动。基于智慧物业落地场景的专业性等特点，碧桂园服务积极寻求多方力量，与腾讯、海康威视等达成战略合作，实现“物联网+5G+AI”创新驱动。
二
从资本角度看疫情后物业服务的价值
一、疫情之后物业企业的资本表现
01物业企业资本风头强劲
目前，24家企业登陆香港资本市场、3家登陆A股。截至2020年6月23日，港股上市企业总市值达3677亿港元;A股上市企业总市值为430亿元人民币。17家企业市值较上市首日实现增长，其中，9家企业市值翻倍。近9成企业市盈率高于市场平均水平。
02疫情之后新上市企业获超千倍认购，引入多家基石投资者
疫情之后，新上市的三家企业均获得了出色的超额认购表现，一时成为资本市场的“宠儿”。其中，兴业物联超额认购1414.06倍，烨星集团超额认购近2000倍，建业新生活也获得142.52倍的认购。
基石投资者认可：建业新生活引入高瓴资本为基石投资者，认购7500万美元(约5.85亿港元)股份;兴业物联引入Successful Lotus Limited 认购 2100万港元。
03建业新生活市盈率近43倍，股价涨幅31%，远超港股新上市企业平均水平
截至6月23日，2020年新上市三家物业企业市盈率均值25.98倍，市净率12.85倍，远超同期港股新上市企业平均水平(市盈率13.82倍，市净率2.49倍)，其中建业新生活市盈率达42.71倍，在三家企业中估值最高。从股价涨幅来看，建业新生活上市以来，股价涨幅达30.80%，远超同期港股新上市企业(-2.41%)。
04疫情之后的整体资本表现平均市盈率较2019年底提高29%
新冠疫情的爆发，使物业服务企业的价值得到充分释放和彰显，行业估值水平显著提升。港股市场2020年以前上市的物业企业整体估值38.96倍，较2019年底提高28.96%，提升明显;A股市场3家上市物业公司整体估值68.81倍，相较于2019年底提高1.40%。
05港股物业企业股价
平均涨幅49.43%，同期恒生指数下跌11.64%
2020年以来，全球金融市场大幅波动，在资本市场整体低迷的情况下，上市物业服务企业股价平均涨幅在40%以上，令资本市场刮目相看。
港股：永升生活服务、时代邻里、中奥到家实现市值翻倍，涨幅分别为141%、117%、103%。
A股：招商积余、新大正和南都物业三家公司股价涨幅分别为52%、29%和40%，同期上证指数下跌2.61%。
二、物业企业缘何受资本追捧?
01牢筑抗疫“最后一道防线”，彰显“守住门”的价值
疫情之下，物业企业迅速响应，高效制定一系列防疫措施，建立有效的社区防控体系;通过强化安保人员技能、升级安防体系、上线科技手段、科学宣传引导等系列举措，守好社区大门，筑牢疫情防控“最后一道防线”，让业主安心、放心。
02深挖服务护城河，让服务更有价值
疫情之下的温度服务代买生活品、代送快递等便民服务
社区实施封闭管理后，居家业主日常生活受影响，生活物资匮乏。物业服务企业自发为业主提供代买生活用品、代拿快递等便民服务，并积极协调生活物资，打造线上购买平台，保障业主日常生活，实现社区“最后100米”服务的精准触达。
线上社区活动
为缓解居家隔离时期的负面情绪和精神压力，物业服务企业创新线上社区趣味活动，让业主感受到温情服务，拉近物业与业主之间关系。如新城悦服务举办线上元宵灯会，为业主隔离生活增添乐趣，同时为业主采购元宵，让业主感受到节日气息。
03做好基础服务提升专业能力确保服务水准
物业服务企业从标准化和专业化的角度，进一步升级服务，提升专业能力，同时，利用科技工具提升管控效率，确保基础服务的水准。高品质的服务赢得业主认可，从而提高收缴率和物业服务收费。
04围绕社区“人”和“物”布局刚需、高频服务，凸显“最后一百米”价值
物业服务企业围绕社区里的“人”和“房屋”，布局刚需、高频的社区增值服务，便捷业主生活，增强服务粘性;通过有粘性、有温度的服务创造价值，促使 “最后一百米”的价值得到体现。2019年,碧桂园服务家政服务收入2.74亿元，同比增长207.80%，绿城服务园区产品及服务收入5.41亿元,同比增长123.90%; 社区空间资源收入方面，碧桂园服务、绿城服务、雅生活等均实现100%以上的增长。
三、资本道与术：从追概念到回归基本面
01借势“互联网+”彩生活破局，中海物业、绿城服务顺势登陆资本市场
彩生活2014到2018年都致力于打造社区O2O平台，构筑社区生态圈，持续关注线上服务，2019年明确回归基本服务，注重提升服务温度的战略;
中海物业2015年上市后，就一直主张提高服务质量，降低服务成本，利用科技工具提升管理效率;
绿城服务2016年以园区O2O概念上市，但之后一直坚守高品质服务，保持高质量规模扩张，同时也不断深化社区教育、零售等多元业务。
02回归基本面，资本价值更获认可
彩生活过去几年来，一直关注线上服务，但线上收入贡献的增长却并未达到预期，资本表现也未尽人意。
2019年，彩生活增值服务收入4.01亿元，占总收入的比重仅为10.72%，过去三年，增值服务收入也仅增长44.77%。
中海物业和绿城服务在上市不久就抛弃了“互联网+”的概念，明确注重基本服务，也持续得到资本市场的认可。
截至2020年6月23，中海物业、绿城服务市值在300亿港元左右，较首日涨幅均在3倍以上;彩生活市值为53.21亿港元，较首日涨幅15.67%。
03做大规模：碧桂园服务、雅生活、保利物业战略重心始终聚焦扩规模
碧桂园服务、雅生活服务和保利物业上市时共同特点：现有的规模大、后续上游地产公司的支持力度大、自身的市场拓展能力强。
上市以来战略变化：三家企业上市以后，仍然追求规模的高速增长，同时注重服务品质的巩固和提升。
三家企业在管面积超2亿平方米，市值位列前三甲
管理规模：保利物业、碧桂园服务和雅生活2019年管理面积分别为2.87亿平方米、2.76亿平方米和2.34亿平方米，同比增速均在50%以上。
储备规模：碧桂园服务储备面积达4.09亿平方米，同比增长26.31%，保利物业、雅生活也均在1亿平米以上。
市场拓展：2019年，雅生活、保利物业市场化拓展面积占比分别为73.30%、55.10%。
市值：截至2020年6月23日，碧桂园服务1020亿港元，稳居第一，雅生活和保利物业分别为569亿港元、438亿港元位列二、三名。
04加速成长：新城悦服务、永升生活服务营收增速超70%，净利润增速超80%
新城悦服务和永升生活服务是成长性企业的典型代表。两家企业均在招股书中以 “快速成长”、“快速发展”为核心优势，上市后也确实保持了高增长。
高增长：在管面积同比增速均在40%以上，营业收入同比增速均超70%，净利润同比增速均超80%。
高增长兑现高估值，市盈率在50倍以上，股价涨幅超5倍
收入和盈利的高增长使新城悦服务、永升生活服务得到资本市场的认可，资本表现一路上扬。
市值、市盈率：截至2020年6月23日，新城悦服务、永升生活服务总市值分别为161.17亿港元和211.81亿港元，是上市首日总市值的6.69倍和7.93倍，市盈率分别为51.19倍和84.76倍，远超港股平均市盈率(10.07倍)。
股价涨幅：截至2020年6月23日，新城悦服务、永升生活服务股价较上市首日涨幅均在500%以上。
05做强特色：时代邻里、奥园健康以打服务组合拳吸引资本
时代邻里和奥园健康以基础物业管理服务为底盘，围绕社区和业主开展专业服务，打特色服务的组合拳。时代邻里提供电梯、市政环卫等服务，奥园健康涉足商业运营、大健康领域。
资本表现：截至2020年6月23日，时代邻里、奥园健康总市值分别为95.23亿港元和60.21亿港元，较上市首日分别增长114.77%和93.29%，时代邻里市盈率近90倍。
浦江中国、滨江服务精耕细分业态，登上资本舞台
浦江中国和滨江服务分别专注于公众和高端物业领域，以沉淀多年的丰富专业经验，走出了一条属于自己的特色发展之路，也因此得到了资本市场的认可。
资本表现：截至2020年6月23日，浦江中国市盈率达39.54倍，是上市首日市盈率(15.14)的2.61倍。滨江服务市盈率为25.83倍，是滨江集团同期市盈率的(12.02)的2.15倍。
总结资本市场认可度高的上市物业企业共同特点
主业强：2019年营业收入增速超50%
服务优：2019年满意率在90%以上
拓展快：2019年在管面积市场化拓展占比超50%
效益佳：2019年多种经营毛利率超40%
资本市场表现优秀的物业企业非常注重扎实打好物业基础服务的底盘，不再盲目地追逐概念，并且善于利用科技工具降本提效。
三
中国文化让每个社区充满人文关怀
物业服务的是人心，所以物业团队更要多学习中国文化。孔子说：“仁者爱人”是发自内心的爱。这个观点非常的重要，中国最大的需求是"人文的关怀"。牢牢把握这一点才能把寒冷的社区变得更加温暖。
古人说：“半部论语治天下”，我们物业服务未来最大的一个方向是从服务物业转向服务人心。服务人心最重要的是大力学习中国文化，给业主提供充满温暖的服务。物业企业在目前严峻的经济形势下，更应该学习中国文化，让每个社区充满人文关怀。君子上达，祝愿中国企业家在经济寒冬中朝气蓬勃。
