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冯仑:疫情下的房地产发展和变化

作者:
华本君
来源:
华本企业家俱乐部
发布时间:
2020/02/27
浏览量

 

  疫情期间,华本企业家之间温暖依旧,华本企业家第二期线上交流会于近期成功举办。御风资本董事长、华本荣誉理事长冯仑,中国房地产数字数据研究院院长陈晟,天鸿控股董事长柴志坤等近70余位企业家同时线上会面,分享观点,探索疫情下的房地产发展策略和行业变革趋势,大家互相关怀,众志成城抗疫情,期待春暖花开再相聚!

  

御风资本董事长、华本荣誉理事长 冯仑

 

  御风资本董事长冯仑先生在活动中的分享非常精彩,他给大家带来了很多的信息和思考,此次疫情对房地产行业带来了哪些改变和影响,哪些建议和措施能真正有助于房企渡过此次疫情,更难得的是冯总分享了他在后房地产开发时代的实践布局,包括大健康地产、不动产科技地产等领域的潜心打造。他的这些思考和布局,相信疫情之后又为自己迎来了新的商机,这也是值得我们学习和借鉴的。

  以下文字根据冯仑先生的现场讲话录音整理而成,内容有删减

 

1

疫情对房地产行业带来哪些改变和影响

 

  从过年到现在,这一个多月的时间地产行业的公司基本上就两件事。一方面为打赢防疫攻坚战,大家从企业的社会责任和个人道德角度,做了非常多的捐赠,包括物资、金钱各方面。

  另外在保护员工方面,我看到很多地产企业配合着政府也做了很多的工作,包括忍受短期停工令的极端困难,因为停工对公司经营业务的影响确实是非常强烈的,甚至可以说是切肤之痛。

  对于开发商来说,如果不能销售,那基本上你就没有现金流回来了,这是非常危险的。一个朋友给我打电话说,他是一个大概业内前十的公司老板,公司有近三万员工,他说现金流如果断了,三个月就扛不住了。 目前,我也看到一些大的地产公司给有关方面写的报告,建议内容大体上是围绕着降费增收这两个方面的。

  降费这个方面,房企的费用,大头是土地成本,也就是买地的钱。所以向有关部门提了最多的建议就是政府在拿地环节的设置不要太复杂,不要有太多限制,让企业有可以去研究产品搭配的空间。在疫情下,是没有几家房企还敢像过去那般拿地的,所以大伙希望能够在一些环节上不要那么复杂,让大家有空间去化已有的存量。

  另外一个是人力成本,大家的第一个建议就说是否可以社保缓交,或者还有说这几个月的社保五险之类,干脆政府就帮忙交了。

  还有提到融资成本,从融资的角度,首先当然是希望利率能降低些,另外很重要的就是放款速度要快些,不然地产商要贷一笔款,结果三个月六个月的时间也没给批,那项目基本也就黄了。希望银行支持贷款的手续在正常风控下加快,能批就尽早批,资金早到位,开发商也可以从容一些。

  税负的成本对企业来说有两方面,一个是固定的税种,比如所得税、增值税,也有提出来说这些税能不能降一降。当然我估计实现的可能性太小,因为税改涉及到整个税收系统,不可能会为某个行业出台一个短期的方案。

  在增收方面,大家的意见就很集中,都是希望销售方面的政策是不是可以放松一下,比如像发证能不能灵活点啊。因为这次的困难是挺巨大的,大家就希望能够在限购,限售,限价,限资格等各种限制上稍微放松下,房子能尽快入市卖了,让房企在销售上能有一些增收。

  关于降费增收的建议,我认为最可能实现的还是在人力成本这一点,各地的社保政策也已经提出来了。土地方面,最近上海北京都有一些地块拍卖了,但这是很早之前就准备好了的,跟这次疫情没关系,最后基本都是被国企央企收了,对民企的借鉴意义不大,所以我感觉,土地成本上降费的可能性不是很大,所以重点还是在人力成本上。

  税收方面,要降所得税的难度也比较大,估计流转环节或者一些小税种的税费会降一点,而且也不大可能降很多。

  政策调控,各地都已经有一些考虑了,变相或直接的有些松动了,在销售环节,准入资格,发证等方面,这个是可以看到的。

  短期来说,这些建议也解决不了我们每家企业的问题,如果到了真要靠这些的程度,那你的企业早晚还是得关门。疫情就再怎么慢,半年一年的时间也就过去了,目前全国上下是不计代价在抗疫,当然效果也看到了,我们动员的规模,力度以及国际反应比当年非典都要迅猛很多。

  疫情的全球反应上,对和我们有大量贸易和投资往来的发达经济体之间的影响还是很大的,像欧美、日韩等。所以从这个角度看,这次疫情对我们经济的影响,应该会在一年的时间左右。

  我的看法是,国内疫情影响应该三个月到半年就结束了,全球贸易关系要回到疫情之前的状况大概得一年。这次疫情提到最多的字眼就是隔离,我们每个人在家隔离,各省各村也都隔离,这样一个疾病让我们跟世界也出现了一个隔离,要消除这种隔离状态的影响,我认为大概要一年的时间。

  开年的这个特殊事件,对房地产行业的生存环境也会带来一些改变,我认为这种改变会有正反两个方面的影响。

  我们原来一直在研究的这套房地产规律还是存在的,住宅开发总的供应量趋减,增量会减少,并且会逐步进入到后开发时代,这种长期趋势应该是没有改变的。

  但我们能看到它的短期改变,主要是在市场需求上,影响看大众的心理预期。

  大家要有这个准备,我想可能无论是销售市场还是租赁市场,在一年之内都很难有太乐观的预期。

  我认为有两个东西可以影响需求的产生,一个是口袋里的钱,一个是预期。口袋里没钱但我感觉自己马上就有钱了,这叫预期,你觉得经济会特别好,那你可能会借钱去超前消费。

  而现在,我们在需求两方面上都是萎缩的。疫情让大部分人的口袋都变浅了,所以改善的需求,投资性的消费会减少。另外更重要的是大家的预期改变了,对经济形势,个人收入水平和未来职业发展,短期内都觉得不是很乐观。

  对房地产行业来说,需求市场的萎缩由预期造成的可能性要大过于口袋里没钱。所以疫情之后,大家的预期缓过来,要回升是需要时间的。我初步感觉在年内,行业需求的萎缩是会非常明显的,这会给我们形成很大的压力。

  同时,我觉得也会有很积极的一些影响,比如从政府和市场层面,流动的钱会变多。最近我了解的一些金融机构,他们就都在找疫情下还能发展不错的一些项目和公司准备要投钱,这是一个很有意思的思维。

  从资本市场看,也会给大家创造一些条件,银根放松,再加上降费减税,这样一来,实际上资金面的环境在疫情之下是会宽松的。所以一个时期内,资本首先会流向在疫情中活得还不错的企业,这种企业肯定具备了某种好的特性,另外资本对行业的选择也会有一些变化。

  对房地产来说,资本的选择会更慎重,对开发类的项目投资会更谨慎。市场需求萎缩了,房子不好卖了,那开发类的投资肯定也就少了,从投资角度看,当然银行和金融机构对房地产开发类项目的选择都会更慎重的。

 

2

对房地产行业来说有三大类项目的投资机会

 

  第一类机会是围绕着不动产的大健康地产。在大健康领域里,我们做什么产品,这是非常重要的。第一你要精选大健康的合适产品;第二选的产品要能够快速复制,而且有市场规模。

  比如说地产公司适不适合来做医院,当然有地产公司已经在做了,其实我们会发现大多是保险公司在做,而在我的看法,开发商是不太适合转型去做医院的。

  也就是围绕大健康的产品选择,一定要区分它的运营难度。我们有机会见面交流时可以画张图,基本上我们就会看到产品运营难度由低到高,而资本选择的难度也是由低到高的,而像开发,建筑设计这些相对来说是容易解决的。

  像我们现在在做的月子中心,一般五千到两万平米,而且很好标准化管理,每个大型城市都可以复制。所以说一方面选产品,一方面还要注意能不能复制,这样才有规模。

  第二类机会就是围绕着不动产的科技。其实科技对房地产的影响,最重要的一个是提升空间运营效率,增加体验;另外就是创造交易的便捷性。

  所以最近十年,凡是围绕着这两个方面的不动产科技都增长的很快,在资本市场的估值都很高,而且还有很高的行业壁垒。

  所以怎么样把我们的产品跟不动产科技来结合,从而提高运营效率就是很重要的能力,其中就包括提高获客能力,怎么样能快速从网上找来精准客源。西安的赛格商场,一年将近一百亿,租金收入只占不到一半,他们针对年轻人,在网络上有大量长达十多年的渗透和吸客,有一半的客流量都是通过网络找到的。

  不动产科技,我认为是值得大家关注的,而且也希望大家能够借助于不动产科技来提升我们已有空间的运营效率,增加跟客户的黏性和交易的便捷性。

  第三类机会是资产管理。资产管理是存量资产的价值再创作过程,可分两大类,一类是被动式资产管理,有哪些呢?像保险公司,基金,信托,银行这些机构都是,它们属于有钱不干活,资产还只买好的,不怕贵。

  另一类是主动式资产管理,像高和这种的,就是咱得干活,咱得靠手艺吃饭,拿到一个有点毛病的不动产,把它收拾收拾,让它增值,更值钱。因为有点毛病,所以项目的成本比较低。

  这就像让医生看病,我曾经问一个医生怎么样就是好医生了,他的回答很有意思,他说自己一生都在等一个好病人。那我说什么叫好病人呢?他说好病人至少得有四条。

  首先,病人的病要属于疑难杂症,不能就是个感冒发烧,擦破皮的,因为能看好疑难杂症的医生才能算牛。

  其次,病人还得是不会马上死的,不能刚抬进门就死了,那就砸了我的牌子,因为大家会认为是医生给治死的。所以说病人还得要能活一阵儿,医生才有时间去慢慢治。

  然后,病人最好还是有一点名气的人,给他治好病了,能有名人效应,可以给我做点口碑传播。

  最后,病人还得有点钱,要不然给他看了五年,病是治好了,结果他付不起医药费,那我的吃饭生计就都是问题。

  你看,一个好医生的价值是取决于有没有好病人,而好病人还有至少四条标准。那做主动式资产管理,我们首先就要能在一堆低效资产当中,找到别人干不了而我们认为凭自己手艺活能干好的那一个。

  主动式资产管理的市场前景非常大,各种大项资产都有,所以关键问题就是你是不是好医生,是不是一个能治疑难杂症的好医生,当然你也不能干全科,什么病都去看,那会容易累死的。

  这三个机会,是我觉得自己在近期市场中看到的一些挑战和机会。

  

3

对后开发时代的房地产重新布局

 

  上市公司减持了以后,我们围绕后开发时代的房地产重新布局了一些东西。经过近三年的尝试,我们重新研究了市场、产品,重新定位,重新架构公司组织,当然过程还是很辛苦的,但这次疫情发生以后,我反倒觉得发现自己状态比之前更好了,没有在开发公司那么大的压力,心态也更从容了。

  我们减持出来以后,没有简单的说拿着钱再先去买一大块地,我们没走过去开发公司的路了,所以现在我们基本没什么负债,这是最直接的一个原因。

  另外就是从三年前提出来后开发时代后,我们就在研究属于后开发时代的房地产规律,当时我们就定位在围绕大健康的不动产。刚好到去年年底,我们的四大产品系列全都做出来,都开业了,在今年正好转入到强运营阶段,所以按照这个节奏,我们这段期间基本没有受疫情的影响。

  按后开发时代的需求我们做了四大类的产品,从小往大的说,我们按照人的生命周期,以及不同生命周期对空间的需做了深入的产品研究。

  比如说我们认为人在二十到三十五岁时会对家庭,尤其是对妇儿类的产品需求比较大,所以围绕妇儿我们就做了一个专业的医疗Mall。

  年龄再大一点,三十五岁到四五十岁这个阶段的中产阶级,他们承受工作和家庭的压力会比较大,所以我们做健康公寓,从美国引进来健康空间的威尔标准,涉及7大类,110多项指标。

  除了上班,这批人可能还要去度假,那我们就做疗愈系酒店,出去度假也能享受到我们的三层疗愈,囊括了行为、精神、生活方式,还有饮食等方面。

  年龄再大一点的,对退休以后逐渐进入到健康长者的人群,我们就做康养社区。像在海棠湾,我们就配备有远程医疗牌照,康复牌照等康养服务。

  在大健康领域,我还是一个观点,就是要选好产品,要考虑好到底用什么逻辑来打造你的产品。所以这三年,我们就闷头学习,扎扎实实做产品。所以最近压力也就不是很大,疫情终究是个短期问题,那我们就还是按照自己的节奏去做。

  然后我们也构建了一个主动式资产管理的平台。以人为核心,包括写字楼,酒店,物流仓储,医疗机构等专业合伙人结合起来形成了一个人才的聚集机制,来解决主动式资产管理的可持续和规模延伸问题。

  另外就是不动产科技,过去三年我们尝试,并做了一些不动产科技的项目投资。

  最后非常感谢华本企业家俱乐部,组织了这次线上交流。实际上,房地产行业还是一个非常好的行业,而且未来能够深耕和发展的机会同样也非常的多。期待以后能够有更多的机会,大家直接面对面的进一步交流。

  这段时间,大家基本都是在隔离状态,也希望大家做好防护,保护好健康,自己的身体健康和企业的健康都非常重要,希望我们能够尽快的脱离疫情,能够再相聚。

 

  -END-

  

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