美国时间12月11日，国内最大、全球第二大的联合办公企业——优客工场向美国SEC公开递交招股书，拟寻求在美国纽交所上市。
三周前，在优客工场见到毛大庆的时候，他穿着米白色高领毛衣，外搭一件黑色夹克，浅蓝色牛仔裤配白色帆布板鞋，意气风发，跟那些四处奔走的年轻创业者们没有什么不同。
2015年创业前，他是上市公司的明星经理人，从无到有参与创立北京凯德置地;拿着千万年薪，与王石、郁亮共同见证着万科的辉煌时代。
在职业巅峰时期，毛大庆辞职创业，从零开始，创办优客工场。他想当领跑者，而非跟随者。在共享办公这个新兴蓝海市场，他不是第一个起跑的人，但他想做跑到最后、跑得最好的人。
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“人上去很容易，下来很难。现在再让我上，反而难了”。
经历了房地产行业以亿为单位的大钱进、大钱出，自己创业的毛大庆开始以圆角分为单位计算水、电、煤气。和众多创业者一样四处拉融资、坐经济舱、住快捷酒店。
46岁到50岁的这几年，于毛大庆而言是一段很珍贵的人生经历：卸下所谓背后的光环，更清楚地认识自己到底是谁?有多大本事?能干多大的事儿?
就目前的情况来说，这事儿如果干成了，他所创办的优客工场将成为——“世界联合办公行业第一家上市企业”、“中国共享经济第一家上市公司”;这事儿如果干成了，他和他的优客工场将成为共享办公这个行业的定义者、领跑者;这事儿如果干成了，将拨乱反正，对美国资本市场最近产生的不安情绪带来极大的抚慰。
而这事儿并不好干。
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“开弓没有回头箭，已无路可退”。
在行业老大——WeWork上市受挫之后，身为行业老二的优客工场逆风而上，显得尤为艰难，也尤为引人注目。已经提交了招股计划书，站在舆论的风口，退一步，取消上市，将给整个联合办公行业带来毁灭性的打击。进一步，继续推动上市，毛大庆和他的团队将书写联合办公的历史和未来。
此外，优客工场赴美上市还背负着巨大的期待。一旦成功，将为中国共享经济、新经济、房地产转型、双创平台提供极大的推动力，其意义的重要性不言而喻。
箭在弦上，一触即发。
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回到优客工场本身。优客工场到底在干什么?
简单来说，优客工场是一家具有中国特色的联合办公运营服务商。目前的业务由两大板块构成：一是空间运营，二是企业服务与个人服务。
空间运营模式对标国内一家飞速发展的连锁酒店——华住集团。13年来，通过不断的兼并扩张，华住集团目前已经拥有多个品牌、3000多家酒店。旗下有汉庭、全季、海友、星程等目标群体不同的品牌，同时收购了橘子水晶、花间堂等中高端休闲酒店，还通过互相持股的方式与雅高集团全方位战略合作。
华住的打法一目了然：首先通过自持物业的良好运营打品牌(汉庭时期)，再通过收购与特许经营迅速扩张规模，继而将这些资产打包，通过发金融衍生品的方式向轻资产转型，迅速做高企业利润。另一方面，通过信息化改造，华住自身管理能力也在持续提高。
优客工场做的也是空间管理+增值服务的生意。优客工场做的空间管理，只是将酒店房间换成了工位。中国经济正面临转型，房地产进入下半场。上个阶段留下的存量房产、存量空间，亟待盘活。发现低效资产，并将低效资产高效运营，是优客工场的底层逻辑。
在企业、个人服务板块，经过四年半的发展，优客工场的生态上聚集了千余家服务商，截至目前为止，优客工场投资了32家服务企业，其中7家控股并表。提供涵盖人力资源、品牌营销、法律咨询、知识产权、财税金融等全链条服务。优客工场的APP上沉淀了超过62万的用户，为会员用户提供各种优惠折扣福利，极大地增强了用户黏性。“铁打的优客工场，流水的用户”，你来或者不来，福利就在这里。优客工场还在研究如何实现API联通，以期将平台用户的价值最大化。如今线上获取流量的成本不断增加，APP上所聚集的这些实名制私域流量就无比珍贵了。
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在共享办公“鼻祖”WeWork上市折戟之后，市场对于共享办公行业的质疑愈演愈烈，而优客工场仍继续冲刺上市。此前市场一直把优客工场定义为WeWork的模仿者，虽为同业公司，优客工场与WeWork在经营理念、运营管理和战略布局等方面都存在差异。
WeWork的业务模型趋近于房地产行业，而致命的是创始人并未有过房地产从业经历;截至2019年第三季度，优客工场已发展轻资产项目50个，占项目总数24%，未来这一比重将达到68%，而WeWork自成立以来从未发展轻资产项目;优客工场前期投入共计1.1亿美金，已开业项目数为204家，WeWork开业项目数为528家，是优客工场的2.6倍，但前期投入已达到128亿美金之多，是优客工场的117倍;优客工场为客户提供大量的增值服务，增值服务收入已达到总收入的30%，且增值服务的模式在国内可以标准化复制;优客工场重点聚焦中国市场，WeWork侧重开拓全球市场;优客工场在项目选址方面侧重于城市更新项目，目的是提高资产价值，而WeWork选址主要针对核心商圈写字楼。
在共享办公行业遭遇外界质疑时，优客工场迎难而上，如今即将登陆美国资本市场，将在国际上获得更多关注与助力。优客工场能否披荆斩棘，实现宏图伟业?未来我们一起见证。
2020年1月5日，
第十一届中国地产领袖年会暨华本企业家年会，
来现场听优客工场创始人毛大庆讲述——
从开发转向运营，从运营转向资本的心路历程。
