长效机制的波澜不惊与2019年房企战略要点

　　3月7日下午，华本企业家联谊会第532期在北京瑞辰国际中心天鸿地产办公室召开。中国房地产数据研究院院长陈晟、天鸿地产董事长柴志坤等近30位华本企业家共同出席本次交流。

华本企业家俱乐部总经理兼秘书长刘志远

　　华本企业家俱乐部总经理兼秘书长刘志远在开场主持时讲到，似乎感觉到行业政策在2019年有松动的态势。原本大家还觉得去年是比较糟糕的，今年可能也不会好到哪去。但没想到从开年到现在，资本市场呈现出了一个很好的开端。包括股市近期表现也不错，北京周边的房地产市场也有回暖的趋势，正在召开的两会也释放出一些信号，要改善房地产市场机制，包括提出新型城镇化，尤其是城市群等方向。

　　随后围绕房地产开发企业的都市圈城市选择，陈晟院长做了非常全面而精彩的分享。

中国房地产数据研究院院长陈晟

长效机制的波澜不惊与2019年房企战略要点

　　最近政策的形势变化是非常快的，包括两会释放的经济信号和之前的一些调整措施，并不代表政府在整个长效机制层面有针对房地产放松的可能性。

　　但宏观政策调整的方式和方法是发生了变化，包括房住不炒，多主体供给，多渠道保障，改善改革供求方式等。政府也不再过度强调大城市，开始提都市圈了。强调都市圈，其实就是把整个都市圈内的区域作为我们夯实城市的主体，可以是一个城市，也可以是像通州加北三区。

　　同时在机制安排上，国家早就准备好了十八条的规定动作和二十五条的备选动作，各级政府就按照这个制度安排来把握区域内房价的稳定性。

　　所以我们房地产政策长效机制的逻辑就是波澜不惊，润物细无声。像税收政策、管控政策，都是按这样的逻辑来指导的。

　　对地产开发商而言，2019年有几个基本战略要点是毋庸置疑的。

　　一、城市选择的正确性。尤其要注意的是，因为过去的棚户区货币化安置(PSL)导致很多三四线城市楼市火爆的现象，可能要发生逆转了。甚至会出现往一二线城市转移的现象。目前重庆的棚改数据已经在增加，北京上海也都有向上的趋势。

　　对开发商城市选择的精准性要求是越来越高了。未来有些三四线城市的PSL不能再持续，那就要小心风险了。对都市圈衔接区的区域板块，大家更要特别重视。像北上深的周边，甚至苏州、南京周边区域，可能都会有惊喜。

　　二、拿地方式要得当，关键是不要踏错节奏。融信2016年底花110亿在上海拿的地到现在还不敢开盘，因为现在按楼面价它是开盘就亏的。

　　三、把握好联合市场带来的机会。大企业有大企业的想法，而中小企业也是有优势的，相互联合起来，也可以对接的一些大而优的资源。像依靠俱乐部平台的力量，实际上也是很大的。

　　四、产业赋能。有好的产业，是可以拿到非常优质的土地项目。特斯拉在上海，三个月的时间就拿到了一千三百亩，政府补贴还有十个亿。前提是有没有好的产业资源，像过去两年就很难拿到上海、北京的土地了，而像万科通过产业模式的城市更新手段，却拿到超过了六百亿货值。

　　现在北上广深城市更新在加速，很多强二线也都在提升存量土地的更新速度。产城融合的城市更新拿地，绝对是能给开发商带来巨大利润保障的模式。

　　五、转型。开发商转型，无外乎就是内求和外求。内求就是自己能做的，产品更好点，标准更高些，更精细化，更绿色，或做好产业链，智能化社区等等。那外求是什么?就是外求产业、外求金融、外求合作这些。

　　这些都是现在的房地产企业要特别关注的点，我觉得尤其是在当下不确定的政策环境下，我们要抓住能弄清楚的，能确定的信息去做一些有针对性的具体操作。

天鸿地产董事长柴志坤

　　天鸿地产董事长柴志坤首先对各位华本企业家的到来表示热烈欢迎，柴总表示，很高兴有这样的机会让大家聚在一起，共同交流。然后，结合当前的房地产市场变化趋势和天鸿自身多年来在产业方面的长期布局，柴总真诚得分享了他这些年的实践经验和价值思考。

　　第一，对当前房地产的趋势和机遇

　　一是政策。“一城一策”以后，地方政府实际上就是希望房价能不涨不跌涨，最好保持一个稳定的状况。涨了或跌了，就得想办法出点政策。所以开发商和政府的期望值保持在动态平衡中，这可能是一个相对比较好的状态。

　　对今年的房地产市场，大家始终还得保持良好的心态。千万别预期大高，但也不用害怕，估计今年也不会大跌，只要踩准了地区，就不会出现大的问题。而且从目前的这些信息判断，我们觉得，今年可能还会找到一些好的机会。

　　二是行业。大的地产公司市场占有率在不断提升，银行等金融机构的支持力度也还会更加倾斜。而对于中小型地产公司，其实就是一个加速转型的机会。

　　不是说行业不好做了，行业肯定还会再继续发展的，只不过是行业的商业模式出现了大的变化。这里面也提供了一些前提条件和机会，如果从房地产的机遇和趋势来看，这种变化是很明显的。而在某种角度，中小型房企其实是更容易抓到这些机遇人，船小好调头。

　　第二、关于城市更新

　　首先项目的选择要保持谨慎。城市存量更新过程中有大量机会，但也有很多复杂的工作。一个商业模式的设立是要有一定合理性的，而地产商还是习惯于做成投资模式，城市更新的项目有很多都是难变现的。

　　关于产城融合，或产业+地产的项目，有很深的体会就是一定要以平台化、去中心化的思维去做，否则也有难度。因为用平台思维就不会有主体之分，你是为政府提供了一个综合性的解决方案，这可能跟以前做传统地产项目是有比较大的差别。

　　第三、关于合作

　　大片区的开发模式。比如在郑州有一项目，政府不想出钱，却还想引入新的产业。我们就设计了一个模型帮政府来做土地经营规划，把地卖的更贵些，但是政府你要把收益部分集中起来做产业化，而我们来做项目的长期运营。这种模式，我们觉得是一个方向。

　　很多城市更新项目最后落不了地，就是没有强产业资源的支撑。天鸿这些年一直都在做产业方面的探索，像科技、文化、传媒、教育、养老等方向都有布局，还和中科院、中央美术学院、光明日报等外部机构达成紧密合作关系，并成立相应合资企业。经过三到七年的运营，这些IP就会不断积累、不断完善起来。毕竟产业IP，最好还是要跟自身有比较强的关系。