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十问冯仑 | 看透房地产未来的那些事(独家干货)

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发布时间:
2018/07/05
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6月30日晚,华本企业家俱乐部荣誉理事长、万通创始人、御风资本董事长冯仑先生在华本企业家第508期联谊会上与20位华本会员闭门晚餐,交流思想,分享智慧。

  

 

  整场晚餐会以问答的形式,冯仑先生从他的独特角度分享了对地产行业发展阶段的理解,对房企分化转型的判断,和他所看到的房地产未来;谈到了他对中国经济、社会的感触和哲学思考,同时他也讲述了自己从上市公司到再造地产科技新平台的转型和代际之路;聊到了他对自我人生自在的诙谐解读。冯仑先生用他充满智慧的思想和独具魅力的冯仑式语言风格,让人不时大笑,又让人能在笑声中若有所思,得以启迪。

  

 

  精彩看点:

  一、如何判断房地产的发展趋势

  二、如何布局房地产未来方向

  三、如何看住宅外的不动产投资

  四、如何看后开发时代

  五、当下房企转型的三种选择

  六、不随意调控房地产会怎样

  七、如何看政府对房地产特殊的爱

  八、下半年的经济会不会向好

  九、如何修炼企业家功夫

  十、如何定位自己现在的人生

  

特别提示:文章结尾有惊喜

 

  一、如何判断房地产的发展趋势

 

  说房地产下半场也好,或者说房地产进入一个新的时代也好,其实企业家最难的是看未来。因为今天的决策就决定你未来是好是坏,企业是生是死。每个人心里的未来不一样,所做的决策,去的方向都不一样,那最后结果也就不一样。从行业说,实际上大家看到的企业都有一个不同的未来,到底谁对谁错,是没有绝对标准的。谁活得久,活得好,牛X了,那就是对了,至于你怎么做的,就也都有道理了。

  一般想这些事的时候,我是不太看左右前后的,我就看历史。因为我觉得有个笨招,比如说小孩不知道怎么娶媳妇过日子,那就看大人的故事,看完就会娶媳妇了,所以我都是直接看历史的。

  最近我差不多跑了五六十次国外,一直看发达经济体企业这十几二十年的经历,我基本上是以这个做参照来判断的。就像找一个温度计,比如GDP多少时人家做什么了,然后对比国内GDP水平,该做什么我就做什么。通常GDP两千到八千美元时是住宅最快速成长,赚大钱的时候,这是二战后从美国到欧洲、日本韩国都经历过的,所以今天你要想掌握转型方向,就去GDP三千美元开始往上的地方,像金边、曼谷,闭着眼睛买地做住宅肯定没问题。这是规律,全球范围大概都没跑出这个圈来。

  GDP到一万了,住宅要怎么做,住宅以外的写字楼、酒店、购物中心、医疗健康、物流仓储、公共物业,这几大类又是一套什么比例逻辑,怎么做,哪个先做,哪个后做,用哪种投资方法。我就想办法把这些事要弄明白了,然后根据这个决策。这就相当于五岁就把大人的事就看明白了,然后自己谈恋爱,过日子,都照着这个比划。

 

  二、如何布局房地产未来方向

 

  根据这些研究,我们做了非常重要的考虑,瞄准房地产的未来十年布局新的房地产。现在有四个方向,一是极致化单品,能快速迭代,可复制扩大规模,降低制度成本。包括旅游、休闲、学生公寓、养老公寓、都市公寓等。二是以运营为核心的资产管理业务,围绕大健康来做,和包括养老、月子中心、医疗中心、诊所等运营单位项目合作。三是房地产投行,用房地产投行帮助项目做融资、并购、资产证券化等。四是房地产科技类企业投资,我们发现美国最近围绕房地产科技的投资增长一倍多,地产科技企业增长非常快,所以投资领域,我们只投这条赛道。

  这些听起来,都和传统房地产有很大不同,我们就埋头先做个三五年的积累,总体来看,这些都是瞄准未来的房地产。最近美国有企业把区块链、智能合约往地产里应用,还解决不少事。像高新科技技术类都不是我们擅长的,不懂不重要,最重要的是关注它能干什么,作为买卖人,知道它能干什么,能给咱带来什么创新机会,那咱就在这里下家伙。

 

  三、如何看住宅外的不动产投资

 

  未来中国住宅以外的商用不动产这一堆要怎么做,你不能都做。比如物流仓储,为什么?我们做了上百万平米,后来都卖给普洛斯了,因为到最后,你想去竞争都很难,所以我们就把它划掉,不做了。

  按租金回报算,全国的写字楼只有两三个城市能做。大部分城市都散售掉了,跟住宅一样,反正都是卖的。从国际上看,大规模持有写字楼不是民营房企的事,房企是资产管理者,而不是最终拥有者。不能成为未来大中资产的拥有者,那为什么我们还盖楼,因为我们就是个手艺人,是干活的,变成特朗普那样的收费开发商,你请我用这个手艺把写字楼做好再租出去,你付我多少钱,但这楼可能是保险公司的。

  另外度假酒店类,也不属于我们能做的。为什么?做酒店要有长期资本才行,早期海南有人做分时度假,然后给卖了,那挣钱了。按照高盛给的房地产物业收入曲线,由高到低,最高的是不良资产,最低的是散货码头、仓库,第二低的就是酒店。因为纯做酒店是按床板卖,民企资金成本都在12%、15%往上,做这些玩意,那你是没法赚钱的。

  再有购物中心,这几年按中国的投资方式,也是挣不到钱的。国外投资这一类物业非常专业,投资、开发、运营是分开的三个角色,但是统一到开发上来,开发是导演加制片,投资是低成本的先进来,运营是用专业管理团队。国内盖购物中心,自己又招商又卖货,同时做多个专业,必然回报率低,而且还做不好。国内商业做的最好的两个,SKP是150亿,南京德基120亿,那老板都不玩手机,不泡妞,还没老婆,反正全心就干这一个事,一个楼,琢磨出可多门道。民营房企是做不到这样的,或者说做一个还可以,但要一直做就不行了。

  我最后就选了医疗健康,医疗健康未来市场很大,二十万亿,而且一半是民营的。医疗市场,所有这些不要命的器官部分全是民营在管,像胳膊腿、五官、骨科、生殖这些,所有要命的器官都是公家在管,开颅,开胸,治癌症,这都公家的事。

 

  四、如何看后开发时代

 

  我们的观点现在已进入到“后开发时代”,所谓后开发时代,就是GDP一万美元以后,房地产市场要分化转型了,住宅是一种转法,全世界大概有三个方向,第一是细分市场,不一定做大,但你在细分市场做得很好;第二是工业化,把住宅产业化、工业化,要想量大,那你就工业化;第三就是把开发变出租,量少,但你一直缓慢持续发展。像我认识的纽约一家住宅出租企业,从一栋房做起,有钱了再做一栋,再有钱就再做一栋,三代人一百年间做到今天纽约最大的住宅出租业主。

  开发时代房企竞争的是成本、规模和速度,就是追成本低、规模大、速度快。但现在市场被政府这么调控,你就已经没法再在这上面去竞争了。你举手拍的地,成本怎么能低,加上这限那限的,你也快不起来,所以到后开发时代,竞争重点已转向商用不动产,房地产科技,不动产金融……这些是房地产的未来。

 

  五、当下房企转型的三种选择

 

  到后开发时代怎么选细分,房企基本是三种选择:微转型,就在住宅里深耕,风险不大,项目再做得更灵活;小转型,转型不转行,城市里各种房子都能做,但还是做房子本身;大转型,转型等于转行,干脆不做房地产,要做别的去了。

  企业转型是要有条件的。目前制度成本很高,金融非常紧,市场又不太能自由交易,那我们判断,大转型成功的可能性几乎没有。

  微转型,像碧桂园这样,在住宅里往深了做。从一线二线到乡镇五线,一直往下做,这也是成功的。

  小转型,或者叫同心圆的多元化,还是有可能成功的。像万科做城市配套服务商,仓储物流是第一,购物中心也多,现在又做城市基础设施、租赁公寓,都还没脱离这个行当,总体比其它的好。

  大转型,跨越特别大的,比如恒大,又做粮食又做水,现在又做汽车,做保险,这都是试图拿小部分钱去突一下,不行那我就回来。还有彻底想转的,比如万达,当然外部因素也很多,包括限制海外投资等,最后转到中间半道上就被卡到这儿了。

  所以我倾向于房地产公司更多做微转型和小转型,不要去做大转型。除非你都卖了,比如套现出来交给孩子,他爱做什么做什么,那是他的事业,你就彻底人生转场,不做了,那是另外一个办法。

 

  六、不随意调控房地产会怎样

 

  出所有调控政策的前提,是我们要解决大众住房,特别中低收入人群的住房问题。世界上有三种方法解决中低收入人群住房,还有普遍住房问题的成熟的经验。

  第一个是美国方法,就是你说的不调控,就这么自己折腾,最后穷人富人都能住上房子,为什么?因为产品就有差异啊。你老卖豪宅,那有人发现刚需也能赚钱,那自然他就会去做,对吧。如果最后房子卖不出去了,那就改出租,穷人也是能住的,美国大部分是靠这套体系。我们1949年时人均住房1.9平米,改革开放四十年后现在已经到人均32平,人口还翻一番到十四亿了。这就说明只要放开了让大家弄,市场完全就能做到这个事。

  第二个是新加坡方法,80%政府去管,低收入人群的住房,另外20%自由市场随便卖。新加坡从土地规划、建设销售,到最后的资产处置是一个封闭的体系,而且用了一代人的时间去建立起消费习惯和预期。咱们最难的是这一代人老变,预期特别不稳定,东想西想的。就相当于你爱一个人,他到底爱不爱你?他老变,你就不清楚了。

  第三个是德国方法,50%-60%的人是租赁私人的房产,房子上没有什么赚钱的机会,而且政府也不让你赚钱。大家也容易建立起稳定预期,多数人就对用房子赚钱不去想了,这也是用一代人的时间建起的。

  所以住房制度,最好建立制度后要稳定差不多二十年,基本问题就会自然解决,以后也不再操心了。我们大概从1999年开始,都是在这三个里边选,最开始基本上是美国方法,市场什么都放开,政府都不多管,后来学新加坡,学一半现在又开始往德国转了,逼着不能这不能那的,估计经济一不好,地方没钱了,又开始要放开赶紧卖了。所以就是调控二十年,一直也没有制度明确。

 

  七、如何看政府对房地产特殊的爱

 

  过去十年也就房子最挣钱,所以你要大家不买房(很难)。因为只要有个房,几乎都挣了钱,说买房亏钱的,过去十年里几乎没有的。买房挣钱是太普遍了,财富效应太大了,所以大家很热衷买房,那你是也应该让老百姓分享经济成长的好处。

  另外我主要觉得,很多决策很难说对错,关键是要长期化。短期调控太频繁,政策容易自相矛盾,也容易把大家都弄乱,市场还是主要靠预期管理。我们的决策、战略都要三五年才见效,卖楼倒是改变下销售方法,可能明天就见效,但长期决策,如果变换太频繁,那大家就都要跟着它空转了。

  我有一个朋友形容特别形象,他说他做生意就靠三条,第一,有病不问医生;看病到医院,因为卖药的搞定了医生,所以他总是越看病越多。第二,赚钱不问政府;他做了小三十年企业,一总结,政府让他做的那些体面项目都赔了,赚钱不问政府,只问市场,不要政府说个好故事,你就去干了。第三,泡妞不问老婆;这事你要回家跟老婆商量行不行,那是真想不开了。

  我看这三条经验还是有点道理的,现在现在好多事情,特色小镇,产业小镇,PPP这些,你还是要想想能不能做好,能不能赚钱。

 

  八、下半年的经济会不会向好

 

  金融市场现在是两极化,叫去杠杆,严监管。最近已经有一些微调了,一个是精准去杠杆,主要还是对地方政府和国企,前一段去杠杆让民营企业、民间资本很难受,所以微调叫精准去杠杆了。但严监管实际上吃亏的还是民营,比如说发债,民营不能发了,而贷款又不开放,所以投射的市场信号,金融机构缩表缩的大多是民营。如果正确的话,精准对民营有点好处,严监管主要是对民营约束更严格了。

  经济走向好和不好,拿什么看?经济学家说的都特别难懂,得花很多时间研究,我觉得事怎么简单就怎么想。经济好用西方经济学分析特别简单,首先就业率增加,意味着收入增加,然后消费增加,带动投资增加,那经济就好。经济好货币就值钱,汇率就上升,那出口就必须有竞争力,带动行业技术的进步。如果经济不好,那就全部倒着转一下,总体下半年,我自己感觉不太乐观。

  其实从我们理解起来也很直观,生活好,经济好,就三件事,第一员工加薪,第二老板赚钱,第三公共福利改善,普遍的福利增加。经济好一定是这三件事都好,如果就业不增长,员工不加薪,老板不赚钱,不分红,股票还一塌糊涂,国家税收上不来,公共福利就好不了,那中国梦就不好实现了。那些用比预期的好,结构调整取得阶段性,就都是文字游戏了。很简单吧,前几年都挣钱容易,这就是经济好,现在挣钱不容易了还说经济更好了,那不敢苟同了。

 

  九、如何修炼企业家功夫

 

  相对来说,我们搞市场经济用历史对照的方法就对了,但也有不对的时候,因为有时政府是任性的,就较着劲来。所以一方面按上头方法去决策,一方面也做适应本地变化的功夫。这么多年,我一直强调的四件事:全球观、中国心、专业能力、本土功夫。

  全球观,行业二百年以来市场经济下的规律,在过程中它做什么,这些你都得知道。中国心,我们都是中国企业。专业能力,那就在所处的细分领域,你要足够专业。本土功夫,就是该喝几吨酒你也得喝,中国特色的一些事情,官员领导交往,这都是本土功夫。

  咱们做房地产的很有意思,开始是做一个楼盘,后来做一个小区,最后牛X了,要做一个城,做一个小镇,反正是越做越大。我呢,当然也跟大家一样,没忍住喊出要做立体城市,比一个城还要大。

  但朝这个方向做是有很多假定前提的,首先政府得有足够的信用,答应的事能办,现在你买一千亩地,拿到头二百亩了,后边的八百亩政府多数是兑现不了的;其次地价、房价每年要适度的涨;然后还有金融环境的支持;最后你可以做主,能够把它全卖掉。

  实践证明往这个路子走,最大问题是制度成本太高。比如政府发文件不讲理,不让卖,今年上半年出两百多个文件,限购、限售、限价什么的,这个我们叫制度成本。成本越高,流动性越差,财务成本越高,你就没市场竞争力,公司压力就大。现在被套住的民营地产公司,这部分往做大去的,基本都套在半道上。

 

  十、如何定位自己现在的人生

 

  年龄到一定阶段,人生想法就不一样了。二十多岁比爹,比出身,比机会;四五十岁比牛X,比规模,比显赫;六七十岁比什么呢?比自在;八九十岁就比子孙满堂了,对吧。我现在逐渐开始比自在了,大小、规模这都不重要,我不在乎了,为什么?因为规模和是否连着,和不自在是一起的,规模大就是非多了。

  规模大就杠杆大,杠杆大就借钱多,借钱多、买地多、和政府打交道多,这些事一多是非就多,是非多你就不自在了。所以我现在企业换转,同时我人生还要进入自在。自在的重要标志就是是非要少,是非要少,就要做对三件事,少负债,少扮演角色,事要简单。角色不能太多,一个人要扮演三个角色,是老板,又是道德楷模,还在政府有头衔,这些角色是非就多。你就当一个民营小老板,中老板就可以了。事要简单,公司产品简单,组织架构简单,别太复杂,跨五六个行业,七八种产品的;人际关系也要简单,你同时爱七八个人,被五六个人所爱,这都是复杂的事。越简单的事,是非就越少,是非少了人就自在了。

  每个阶段企业可能遇到问题,人生想法也会改变。其实我们做企业的,人生目标,房地产专业,公司组织架构,这三件事始终存在的,而且有时候你还不能把它分开,这仨是总混在一起的。

  我是两年前开始考虑,下决心重新调整的:转型,代际,人生转场。现在麻烦的是我等于要同时做这三个转型,第一房地产业务转型;第二公司组织的代际,架构要从一个大屋顶组织,变成能特种作战、价值观自驱动、低成本的小组织;第三人生重新定位,我由追求牛X改为追求自在。

  以上内容为活动分享结束后的部分整理内容。

  发稿日(阳历7月5日)恰逢冯仑先生的生日,华本小编也在此向这位“中国地产界的思想家”献上祝福,愿冯总生日快乐,人生自在!

  

 

 

 
 
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