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单伟豹:地产寡头时代,房企突围新路径

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  小小的眼睛、微微发福的身材、斯文又亲切的微笑,路劲集团董事局主席单伟豹江湖人称“豹哥”。在“新时代,新思路——2018(第九届)中国地产领袖年会”的舞台上,“豹哥”延续以往老顽童做派,风趣、幽默、专业的阐述了百强外房企的突围之路。以下为现场视频,并附原文记录,欢迎来到单伟豹SHOW。

  单伟豹:各位来宾,大家早上好,非常高兴参加这次的会议。这次的题目是“地产寡头时代,房企突围新路径”,是很大的题目,怎么突围而出?好像我们现在就快死掉了。

  现在是强者越强,集中度很高,很快会形成寡头竞争。我想分析一下强者越强的原因,不是强者、进不了寡头圈子的话,我们该怎么做?

  看数据,2015年前十占17%,top30占27%,top50占32%,2016年是top10占20%,tpop30占31%,top50占37%。我们中国现有5万家活跃的房企,但前50名就占据市场份额一半。到2020年小康社会完成,根据推理,那时top10占32%,top20只有58%,top50占72%,几乎是垄断的。假设那时候只有1000家房企活跃在市场,剩下的950家只能分28%的市场份额。这样话绝对是寡头竞争。

  寡头的好处:第一是大规模,规模大的时候取得土地比较容易。第二是资金取得容易,如果你的评级不在前60大,基本连开发的代理都不见不到。如果你是前10名,表外表内基本都见。大开发商取得的土地比较大规模、比较便宜,取得资金也比较容易。这就是市场经济,从竞争上就不公平,可银行为了安全问题这样做也无可厚非。第三,大开发商的客户群累计很厉害,在新项目上的宣传、推广也非常厉害。同时老客户对他们的忠诚度高,尤其是大品牌万科、中海,所以他们销售费用低,销售效果高。

  品牌效应就不用说了,这是中海的,旁边那个是其他本地开发商的,相差1000块钱是正常的。他的品牌宣传力量,多1000块钱一平米的利润,当然政府拿了600块钱去,多400块钱的利润一平米,对一个企业的发展是非常重要的。在高度精准的城市他们可以比你销售多1000块钱的话,他们生存的机会比你大很多很多。

  因为规模大,研发其实也很重要。现在中国市场、政策千变万化,如果你有一个研发团队,将来就可能取得实质性开发的成功。大企业利润3000亿,拿5%出来研发,就可以支撑同时研究10个课题,只要两三个课题有比较好的结果,就对他将来的发展有无限的好处。现在的任何企业不做研发、不做创新都是死路一条。

  中小房企没进入top50该怎么做?房地产很奇怪,中国的房地产不大,但是我们的政策变化你永远不知道。去年任总说明年年底调控应该会松一下,全部人都不赞成,今年1月份已经松了,这是很明显的。我们主要矛盾在哪儿,根据这个矛盾客户需要什么、政府需要什么,还是能大致的预测。但是传统的方式拿地、生产、销售,赚钱再拿地,是肯定不行的。

  举个简单的例子,我有一个100亩的项目做得非常好,纯利20%,和中海差不多。我把本加上20%的纯利再拿一块地,估计拿70亩,我把70亩做得最好,赚了20%,我把本和利拿地,大概50亩。这样几个周期下来,最后你拿不动地,赚不了钱,土地价格的增长远远高出房价的增长。

  所以如果不在寡头圈里,怎么做呢?

  第一,我们用特色的经营方式,用我们的IP、产业,和产业结合起来拿地。通过这种手段,在目前的情况下绝对是可能的。我们不能挂羊头卖狗肉,但是我们挂羊头卖羊肉还是可以的。

  第二,路劲做了三年半,近四年的资金,资金的运作可以帮你拿到一些比较便宜的土地,甚至拿到急用的资金。你可以跟五六个同行合作起来,找一个能干的基金经理,在这个层面上融资,真正去做产业,把产业做好,然后附带把房地产做活,这是绝对可以的。路劲来说去年我们拿到的资金是300亿,但是平均每平米大概是招牌挂的60%到70%。

  第三,利用互联网,现今一个企业如果没有充分利用互联网,你就放弃了一个顶级发展的可能性。我们开发能力不强,那用什么方式复制?只要不涉及知识产权,就是可以复制的,这也是中小企业、外围房地产商应该做到的,而且帮助很大。

  在+互联网时代,你用+基金、+互联网、+IP的时代,任何房企只要充分利用这三个工具,有创新意识,有尝试胆色去试试看,保持本业的健康发展,就不难找到迅速壮大的路径。

  谢谢大家。

  

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